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| 2010年１月に無限連鎖講（ねずみ講）防止法違反事件に関して関西テレビのスーパーニュースアンカーにて、マルチ商法の手口を解説しました。 |
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| テレビライフの2008年2月15日号の情報12チャンネルに掲載されました。 |
借家契約（賃貸借契約）において、特に問題になりやすいのが敷金返還請求に関するものでしょう。敷金は、退去時に賃借人が負う原状回復義務に基づき、原状回復に際し必要となる費用を差し引き、賃借人に返還されます。
ところが、実際には賃貸人が実務上容認された範疇（判例やガイドラインによる）を超えた原状回復費（損耗等の修理・補修費）を差し引くケースが多いため、賃借人に返還される敷金は非常に少ないものとなることがよくあるのです。
原則、賃借人の立場は弱い場合が多いですから、賃貸人も賃借人の無知に付け込み、原状回復費と認められ得ないものまでもそのように算定するのです。敷金返還額に関しては、実務上、国土交通省によるガイドライン及び判例に基づき算定するものであり、賃貸人の自らに有利な独自の判断により算定するものではありません。このため、少しでも敷金返還額につき疑問点等があれば、賃貸人に確認し、ガイドライン等に沿わない解釈をされている場合には、返還額について争う必要があります。
では、賃貸人の原状回復義務とは一体何なのか？ですが、国土交通省のガイドラインでは、建物の損耗等を２種類に区分分けし、その一方に賃貸人の原状回復義務があると定めています。
①賃借人の通常の使用により生ずる損耗
原状回復義務が無い⇒原状回復費は賃貸人が負担②賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗
原状回復義務がある⇒原状回復費は賃借人が負担いわゆる月日と共に自然に経年劣化した損耗や、賃借人の通常の使用により生ずる損耗等に関しては、賃借人は一切支払う必要が無いということです。
要するに原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人も故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」であり、本原状回復義務は賃借人が負うものです。反対にそれ以外の損耗等のものは一切支払う必要はありません。よって、本ガイドライン等により敷金返還を主張した場合に、相手の主張と折り合いが付かない場合には訴訟も避けれませんが、通常、ガイドラインや判例に基づく判決が出るため、多少の費用と労力は必要となりますが、争う費用対効果はあるでしょう。また、ガイドラインや判例は詳細に記載されているため、解釈ミスが無いよう、敷金返還請求の専門家にご相談しても良いでしょう。内容証明により、国交省のガイドラインや判例に基づいた正当な金額の敷金返還額を請求します。
次に借地、借家契約において賃貸人より賃料の値上げの申し出があった場合についてですが、その金額に納得ができず争う姿勢であれば、まずは供託所（法務局）にて、供託手続きをとることです。値上げ前の賃料を供託所に供託することで、賃料が法的に不払い扱いになることはありません。
当然ながら、賃貸人も供託された賃料については受け取ることができますので、これまでの賃貸借契約と変化無く契約を継続することができます。しかしながら、賃貸人が訴訟を提起し、判決等で値上げが確実になった場合にはその賃料にて支払っていく必要があります。
本件についてもまずは、賃貸人と直接話合い、解決出来ない場合には内容証明にて、供託前に値上げに関し、異議を申立て、相手がそれに応じない場合には供託手続きを取ることです。
借地借家契約において、契約の更新は生活の基盤を揺るがすものであるため、非常に重要です。借地契約は、契約期間を定めない場合には３０年間の契約（法定）とし、当事者の合意の上で３０年以上の借地契約を締結することもできます。
また、借地契約においては、借地上に建物が存在している場合、借地人は土地所有者に対し契約更新を請求できます。請求は、法律上明文化されておりませんが、契約期間満了前一ヶ月から半年位前に行うのが普通です。
土地所有者に正当な理由(自らその土地を使用するなど）があり、速やかに異議を述べた場合については、契約の更新請求を拒むことが可能です。更新拒絶の意思表示をしない場合には、前契約と同一条件での借地契約が更新されたものとみなされます。（法定更新）
借地期間は最初の更新については最低２０年、その後の更新は１０年となり、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間となります。
次に借家契約の契約更新についてですが、契約当初に契約期間を定めていなかった場合と、期間を定めて契約した場合とで分けて考えます。
期間を定めていない借家契約そもそも期間を定めていない借家契約とはどのようなものか？
①契約当初より期間を定めなかったものと、②定めたとしても契約期間が１年未満である場合には期間を定めていない借家契約とみなされますものと２種類あります。これらの場合、賃貸人・賃借人のどちらからでも解約を申し入れることができます。但し、賃貸人からの解約申入れに関しては、申入れより６ヶ月経過しなければ解約はできません（借地借家法２７条１項）。反対に賃借人からの解約は、解約申入れから３ヶ月を経なければできません（民法６１７条）。
期間の定めのある借家契約期間の定めのある借家契約については、賃貸人、賃借人が契約更新について話合うまでもなく、何も言及しなければ契約は更新されます。
仮に賃貸人が契約更新を拒絶したい場合には、契約期間満了の１年前から６か月前までに、更新拒絶の意思表示をする必要があり、この意思表示を行わない場合には、これまでと同様の条件（但し、新たな借家契約は期間の定めのない契約となる）で契約が更新されます（法定更新）。また、賃貸人が本拒絶を行うためには、正当な事由が必要となります。
さらに、正当な事由がある更新拒絶の通知を行ったとしても、借家人が期間満了後もその建物に住み続けているときは、賃貸人が遅滞なく異議を述べなければ、契約は更新されます（法定更新）。本異議には、正当な事由は要求されません。
このように借地契約で契約更新を請求したり、借家契約で更新拒絶の意思表示をする際には、後々言った言わない等のトラブルにならないように内容証明にて通知をする方が良いでしょう。当事務所ではこれらの内容証明の作成を行います。
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